12월에 날아오는 종합부동산세 고지서, 받아보고 "이게 왜 이렇게 나왔지?" 하신 적 있으세요?
사실 그 고지서 금액은 12월이 아니라 9월에 결정돼요.
바로 9월 16일부터 30일까지, 딱 15일간 받는 합산배제·과세특례 신고 때문이에요.
이 기간에 신고를 안 하면, 빼줄 수 있는 집도 그대로 합산돼서 세금이 계산돼요.
"나중에 알았는데요" 해도 그해 고지는 일반 과세로 확정되고요.
세금 세계에서 모르는 건 죄가 아니지만, 손해는 맞더라고요.
오늘은 2026년 기준으로 누가 신고해야 하는지, 부부 공동명의는 어떤 걸 골라야 유리한지, 홈택스에서 어떻게 하는지까지 한 번에 정리해 볼게요.
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합산배제와 과세특례, 뭐가 다른 건가요
이름이 비슷해서 헷갈리는데, 둘은 다른 제도예요.
합산배제는 특정 주택을 아예 종부세 계산에서 빼주는 거예요.
요건을 갖춘 등록 임대주택, 사원용 주택, 기숙사, 어린이집용 주택, 미분양 주택, 주택 신축용 토지 등이 대상이죠.
합산에서 빠지면 그 집의 공시가격이 과세표준에 들어가지 않으니까, 다주택자라도 세 부담이 확 줄어들 수 있어요.
과세특례는 "이 사람을 1세대 1주택자로 봐 주세요"라고 신청하는 거예요.
대표적으로 부부 공동명의 1주택자 특례와, 일시적 2주택·상속주택·지방 저가주택을 주택 수에서 빼주는 1세대 1주택자 판정 특례가 있어요.
둘 다 신고·신청 기간은 같아요.
2026년 9월 16일(수)부터 9월 30일(수)까지예요.
과세기준일인 6월 1일 현재 보유 상황을 기준으로 판단하고요.
부부 공동명의 1주택, 12억 특례가 항상 유리한 건 아니에요
30~50대 분들이 제일 많이 물어보시는 게 이 부분이에요.
부부 공동명의 1주택자는 두 가지 방식 중 하나를 고를 수 있어요.
| 구분 | 일반 과세(각자 계산) | 1세대 1주택자 특례 |
|---|---|---|
| 기본공제 | 각 9억 원(부부 합산 18억 원) | 12억 원(납세의무자 1인) |
| 고령자·장기보유 세액공제 | 없음 | 최대 80% |
| 대체로 유리한 경우 | 공시가격 18억 원 이하 | 18억 원 초과 + 나이·보유기간 요건 충족 |
핵심은 이거예요.
공시가격이 18억 원 이하면 각자 9억씩 빼는 일반 과세만으로 세금이 아예 안 나오거나 적게 나와요.
이 경우엔 특례를 신청할 이유가 별로 없어요.
공시가격이 18억 원을 넘으면 그때부터 계산기가 필요해요.
특례를 고르면 공제가 12억으로 줄어드는 대신, 나이와 보유 기간에 따라 세액을 깎아주거든요.
| 연령 | 공제율 | 보유기간 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 60~64세 | 20% | 5~9년 | 20% |
| 65~69세 | 30% | 10~14년 | 40% |
| 70세 이상 | 40% | 15년 이상 | 50% |
두 공제를 더해서 최대 80%까지 적용돼요.
그러니까 60세 이상이면서 오래 보유한 분일수록 특례가 유리해지는 구조예요.
예를 들어 공시가격 24억 원 아파트를 부부가 반반 보유한 경우를 단순 계산해 보면요.
일반 과세로는 각자 약 90만 원씩, 합쳐서 180만 원 수준이 나와요.
특례를 골랐는데 70세·15년 보유(80% 공제)라면 약 96만 원으로 줄어들어요.
반대로 55세·5년 보유(20% 공제)라면 약 384만 원이 돼서 오히려 손해예요.
같은 집, 같은 부부인데 선택 하나로 세금이 4배 차이 나는 거죠.
그래서 40~50대 부부는 아직 나이 요건이 안 되는 경우가 많아서, 일반 과세가 유리한 케이스가 더 흔해요.
위 숫자는 세율 구간과 공정시장가액비율 60%를 적용한 단순 예시라서, 실제 세액은 홈택스 모의계산으로 꼭 확인해 보세요.
참고로 이 특례는 부부 공동명의에만 적용돼요.
부모·자녀 공동명의는 해당이 안 되니까 헷갈리지 마세요.
Photo: InSapphoWeTrust, CC BY-SA 2.0, via Wikimedia Commons
이사·상속으로 잠깐 2주택이 됐다면 꼭 신청하세요
집을 갈아타는 과정에서 잠시 2주택이 되는 분들, 은근히 많죠.
이런 분들을 위해 주택 수에서 빼주는 특례가 있어요.
신청하면 기본공제 12억 원과 고령자·장기보유 세액공제를 1주택자처럼 받을 수 있어요.
- 일시적 2주택: 새 집을 산 날부터 3년이 안 지난 경우. 단, 3년 안에 종전 주택을 팔지 않으면 경감받은 세액을 다시 내야 해요
- 상속주택: 상속 개시일부터 5년 이내. 5년이 지났어도 지분이 40% 이하이거나, 지분에 해당하는 공시가격이 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하면 계속 적용돼요
- 지방 저가주택: 수도권 밖 등 지정 지역에 있는 공시가격 4억 원 이하 주택 1채. 2채 이상이면 특례를 못 받아요
- 인구감소지역 주택·준공 후 미분양주택: 2026년 12월 31일까지 취득한 경우 등 별도 요건이 있어요
세 가지를 각각 한 채씩 갖고 있어도 특례는 중복으로 적용될 수 있어요.
그리고 2026년부터는 부부 공동명의 1주택자가 상속주택 등을 추가로 보유해도 1주택자 특례를 함께 받을 수 있도록 시행령이 개정됐어요.
예전엔 납세의무자가 아닌 배우자가 상속을 받으면 특례가 막혀서 세금이 확 뛰는 일이 있었는데, 그 문제가 손질된 거죠.
임대주택 합산배제, 요건이 생각보다 까다로워요
등록 임대사업자라면 이 신고가 종부세의 거의 전부예요.
다만 요건이 유형별로 달라서 하나하나 확인해야 해요.
- 시·군·구 임대사업자 등록과 세무서 사업자등록이 둘 다 되어 있어야 해요
- 매입임대는 등록 당시 공시가격 6억 원(수도권 밖 3억 원) 이하, 의무임대기간 10년 이상이 기본이에요
- 임대료 인상은 직전 계약 대비 5% 이내, 1년 안에 다시 올릴 수 없어요
- 아파트 매입임대는 2020년 7월 10일 이전 등록분만 남은 의무기간 동안 적용돼요. 그 이후엔 아파트로 새로 등록하는 길이 막혀 있어요
요건을 어기면 감면받은 세액에 이자상당액까지 얹어서 추징되고, 임대료 5% 초과 인상은 2년간 합산배제 제외라는 벌칙까지 붙어요.
"5%만 넘기면 되지 뭐" 하다가 2년치 종부세를 통째로 내는 일이 생길 수 있어요.
한 번 신고했다면 소유권·면적·임대료 조건에 변동이 없는 한 매년 다시 할 필요는 없어요.
대신 변동이 있으면 이 기간에 변동신고를 해야 해요.
빠뜨리면 합산배제가 취소될 수 있으니, 임대차 계약을 새로 썼다면 특히 챙기세요.
홈택스에서 5분이면 끝나요
신고 자체는 어렵지 않아요.
국세청이 대상자에게 안내문을 보내고, 홈택스에 미리채움 자료를 넣어 두거든요.
- 홈택스(hometax.go.kr) 로그인
- 신고/납부 → 종합부동산세 → 합산배제·과세특례 신고(신청) 메뉴로 이동
- 6월 1일 기준 보유 주택 중 대상 주택을 확인하고 유형 선택
- 임대주택은 임대사업자등록증·표준임대차계약서 등 증빙 첨부
- 부부 공동명의 특례는 신청서와 함께 혼인관계증명서 제출
- 제출 후 접수증 확인
온라인이 어려우면 관할 세무서에 서면으로 내도 돼요.
궁금한 건 국세상담센터(126) 에 물어보면 되고요.
단독명의 1주택자는 이 신고와 상관없어요.
12억 원 공제와 세액공제가 12월 고지 때 자동으로 계산되니까 그냥 기다리시면 돼요.
Photo: Er-Jin Jang, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons
내년부터 바뀌는 것도 알아두세요
정부가 발표한 2026년 세제개편안에는 종부세 손질이 꽤 크게 들어 있어요.
1세대 1주택 기본공제를 실거주 시 14억 원, 비거주 시 9억 원으로 나누고, 다주택자에게도 4억 원 기본공제를 신설하는 내용이에요.
공정시장가액비율도 2027년 70%로 올리는 안이 담겼고요.
다만 이건 국회 의결을 거쳐 2027년 1월 1일부터 적용될 예정이라, 올해 9월 신고와 12월 고지에는 영향이 없어요.
올해는 현행 기준(1주택 12억 원, 그 외 9억 원, 공정시장가액비율 60%)으로 계산된다고 보시면 돼요.
개편안 내용은 국회 논의 과정에서 바뀔 수 있으니, 확정 후 다시 확인하는 게 좋아요.
정리하면
- 종부세 합산배제·과세특례 신고는 9월 16일(수)~30일(수), 놓치면 올해분은 일반 과세로 확정
- 부부 공동명의 1주택은 공시가격 18억 원 이하면 일반 과세, 초과하면서 60세 이상·장기보유면 특례 검토
- 이사·상속으로 2주택이 됐다면 일시적 2주택(3년)·상속주택(5년)·지방 저가주택(4억 이하) 특례 신청
- 임대주택은 등록·가격·임대기간·임대료 5% 요건 확인, 변동 있으면 변동신고
- 홈택스 미리채움으로 5분, 단독명의 1주택자는 신고 불필요
15일이면 짧아 보여도, 홈택스 켜고 한 번 보는 데는 커피 한 잔 식을 시간이면 충분해요.
12월에 고지서 보고 놀라는 것보다, 9월에 5분 투자하는 쪽이 훨씬 마음 편하더라고요.
세액 계산과 특례 요건은 개인 상황에 따라 달라지니, 정확한 판단은 홈택스 모의계산이나 세무 전문가 상담을 통해 확인해 주세요.
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