2026 세제개편안 주택 세제 총정리 — 실거주 1주택 종부세 공제 14억, 비거주 9억 축소는 철회, 다주택 거주비율 연동·공정시장가액비율 70%, 2027년부터 내 집에 미치는 영향

"내년부터 종부세 기준이 14억으로 올라간다던데, 우리 집은 이제 안 내는 거야?"
추석 앞두고 가족 단톡방에 이런 질문 한 번쯤 올라오죠.
반은 맞고 반은 틀린 얘기예요.

정부가 8월 3일 발표한 2026년 세제개편안이 9월 1일 국무회의를 거쳐 9월 3일 국회에 제출됐어요.
그 사이에 논란이 컸던 항목 몇 개가 손질됐고요.
그래서 8월에 본 기사 내용과 지금 국회에 올라간 정부안이 조금 달라요.

오늘은 지금 국회에 올라간 최종 정부안 기준으로, 주택 관련 세금이 어떻게 바뀌는지, 내 집엔 어떤 영향이 있는지 정리해 볼게요.
아직 국회 심사 전이라 바뀔 수 있다는 점은 미리 말씀드려요.

Photo: kallerna, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons

실거주 1주택은 14억까지 종부세 없음

가장 큰 변화는 1세대 1주택 실거주자의 기본공제가 공시가격 12억 원에서 14억 원으로 올라가는 거예요.
공시가격 14억 원이면 시가로 대략 20억 원 안팎이라, 정부 설명으로는 시가 20억 이하 실거주 1주택은 종부세 대상에서 빠져요.

정부가 밝힌 세 부담 변화 방향은 이래요.

시가 기준	방향
20억~30억 원	세액 감소
30억~40억 원	큰 변동 없음
40억~50억 원 초과	세 부담 강화

그러니까 "1주택자 세금 깎아준다"는 말은 20억대 집까지만 해당돼요.
그 위로는 오히려 무거워지는 구조라서, 단톡방 질문에 "우리 집은 얼마짜리냐"부터 되물어야 해요.

적용 시기는 2027년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분, 즉 2027년분 종부세부터예요.
올해 12월에 나오는 2026년분 고지서는 지금 기준(12억 원)으로 그대로 계산돼요.

비거주 1주택 9억 축소, 한 달 만에 없던 일로

8월 발표 때 제일 시끄러웠던 게 이 부분이에요.
집은 한 채인데 전세 주고 본인은 다른 데 사는 경우, 기본공제를 12억에서 9억 원으로 깎겠다는 안이었죠.

직장 때문에 지방에 내려가 있거나, 아이 학교 때문에 잠시 전세로 옮긴 분들 입장에선 날벼락 같은 얘기였어요.
"이사가 죄냐"는 반발이 컸고, 결국 9월 1일 국무회의에서 이 안은 철회됐어요.
최종 정부안에서 비거주 1주택도 현행 12억 원 그대로 유지돼요.

부부 공동명의도 같이 손질됐어요.
당초 비거주 공동명의는 1인당 4억 원(합계 8억 원)이었는데, 1인당 6억 원(합계 12억 원) 으로 올라갔어요.
실거주 공동명의는 1인당 9억 원이고요.

같이 철회된 게 하나 더 있어요.
세금이 전년 대비 얼마까지 늘 수 있는지 정하는 세부담 상한을 150%에서 200%로 올리려던 안도 150% 유지로 돌아갔어요.
한 달 사이에 세 가지가 원위치한 셈이니, 8월에 본 기사를 기억하고 계신 분은 머릿속을 한 번 업데이트하셔야 해요.

Photo: Er-Jin Jang, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons

다주택자는 "몇 채"가 아니라 "얼마나 살고 있느냐"

다주택자 기본공제는 방식 자체가 바뀌어요.
지금은 주택 수와 상관없이 9억 원을 빼주는데, 개편안은 이걸 4억 원 + 5억 원 × 거주비율로 계산해요.
여기서 거주비율은 내가 살고 있는 집의 공시가격 ÷ 보유 주택 공시가격 합계예요.

예를 들어 볼게요.
살고 있는 집 공시가격 6억 원, 전세 준 집 4억 원이면 합계 10억 원이에요.
거주비율은 60%니까 기본공제는 4억 + 5억 × 0.6 = 7억 원이 돼요.
지금의 9억 원보다 2억 원 줄어드는 거죠.

살고 있는 집이 없이 전부 임대라면 거주비율 0%라서 공제는 4억 원만 남아요.
반대로 보유 주택 대부분이 실거주 집이면 9억 원에 가깝게 유지돼요.
"몇 채냐"보다 "그 집에 실제로 사느냐"로 무게중심이 옮겨간 거예요.

여기에 두 가지가 더 얹혀요.

• 공정시장가액비율: 현재 60%에서 2027년 70%로 오르고, 3주택 이상 또는 조정대상지역 보유자는 2028년 80%까지 올라가요. 공시가격에 이 비율을 곱해 과세표준을 정하니, 비율이 오르면 같은 집이라도 세금이 늘어요
• 세율: 과세표준 12억 원을 넘는 구간은 현행 3주택 이상 세율 수준으로 올라가요. 1주택 12억~25억 원 구간이 1.3%에서 2.0%로 오르는 안이고, 2028년 이후 적용이에요

이 공정시장가액비율 70%는 1주택자에게도 적용돼요.
그래서 공제가 14억으로 올라도 공시가격 20억 넘는 집은 오히려 부담이 커질 수 있다는 계산이 나오는 거예요.

양도세도 "보유"에서 "거주"로

파는 쪽 세금도 바뀌어요.
지금 1세대 1주택 양도세는 장기보유특별공제로 보유기간과 거주기간을 각각 따져 최대 80%까지 빼주죠.
개편안은 이걸 장기거주 공제로 바꿔서, 살지 않고 갖고만 있던 기간은 점점 인정하지 않는 방향이에요.

구분	2028년 양도분	2029년 양도분
1주택 공제율	거주 연 6% + 보유 연 2%	거주 연 8%만
최대 공제	80% (10년)	80% (10년)
공제 한도	20억 원	10억 원

지금은 한도가 없는데 2028년 20억, 2029년 10억 원으로 상한이 생겨요.
양도차익이 아주 큰 초고가 주택이 주 타깃이지만, 오래 보유만 하고 거주는 짧았던 분들은 공제율이 확 줄 수 있어요.

다주택자 양도세 중과는 반대로 2027~2028년 한시적으로 완화됐다가 2029년에 원래대로 돌아가는 안이에요.
"집 팔 거면 그 사이에 팔아라"는 신호를 준 셈이죠.
다만 중과 완화의 세부 적용 시점은 국회 논의에서 조정될 수 있어서, 매도 계획이 있다면 확정 후 다시 확인하셔야 해요.

Photo: Alain Seguin, CC BY-SA 3.0, via Wikimedia Commons

그래서 내 집엔 어떤 영향이 있을까

상황별로 나눠서 보면 이래요.

• 실거주 1주택, 공시가격 12억~14억 원: 지금은 종부세 대상인데 2027년분부터 빠져요. 이번 개편의 가장 확실한 수혜층이에요
• 실거주 1주택, 공시가격 14억 원 초과: 공제는 늘지만 공정시장가액비율 70%와 세율 인상이 겹쳐요. 시가 30억 안팎까지는 큰 변동이 없고, 그 위는 늘어날 수 있어요
• 비거주 1주택: 최종안에서 12억 원이 유지돼 8월 발표 때보다 걱정을 덜어도 돼요. 다만 14억 혜택은 실거주만 받아요
• 2주택 이상: 공제가 거주비율에 따라 4억~9억 원 사이로 줄고, 공정시장가액비율까지 올라 부담이 커지는 방향이에요. 실거주 비중을 높이거나 매도 시점을 고민할 필요가 있어요

한 가지 꼭 기억하셔야 할 게 있어요.
이건 정부안이고, 국회 재정경제기획위원회 심사와 본회의 의결을 거쳐야 확정돼요.
비거주 9억 안이 한 달 만에 뒤집혔듯이, 국회에서도 숫자가 또 바뀔 수 있어요.
보통 세법 개정안은 12월 초 예산안과 함께 처리되니, 그때 최종 내용을 다시 확인하는 게 안전해요.

정리하면

• 실거주 1주택 종부세 기본공제 12억 → 14억 원, 2027년분부터 적용
• 비거주 1주택 9억 축소안은 철회, 12억 원 유지 (공동명의는 1인당 6억 원)
• 다주택 기본공제 = 4억 + 5억 × 거주비율, 공정시장가액비율 70%(2027)·80%(2028, 3주택·조정지역)
• 과세표준 12억 초과 구간 세율 인상(2028년 이후), 세부담 상한은 150% 유지
• 양도세 장기보유특별공제 → 장기거주 공제로 전환, 한도 20억(2028)·10억(2029)
• 올해 12월 고지서는 현행 기준, 모두 국회 통과가 전제

세금 얘기는 늘 "우리 집은?"으로 끝나야 의미가 있죠.
공시가격은 부동산공시가격알리미에서 지금 바로 확인할 수 있으니, 내 집이 어느 구간인지 한 번 찾아보시면 위 표가 훨씬 실감 나게 읽힐 거예요.

세액은 개인 상황과 국회 심사 결과에 따라 달라질 수 있어요.
매도나 명의 변경 같은 큰 결정은 확정된 법과 세무 전문가 상담을 바탕으로 판단해 주세요.