2026 가을 이사철 전세계약 체크리스트 — 9월 개편 안심전세앱 위험도 등급, 집주인 체납 확인, 전세보증 가입 조건, 전입신고·확정일자 당일 처리

추석 지나면 본격적인 가을 이사철이에요.
아이 학교 문제로, 직장 문제로, 계약 만기가 돌아와서 집을 옮기시는 분들이 많죠.

그런데 전세는 내 돈 몇억 원을 남의 집에 맡기는 일이라 늘 마음 한구석이 불안해요.
"이 집주인, 세금 밀린 건 아닐까", "근저당이 갑자기 잡히면 어쩌지" 같은 걱정이요.

다행히 2026년 9월부터 HUG 안심전세앱이 크게 바뀌어서, 계약 전에 집과 집주인의 위험도를 "안전·주의·위험" 등급으로 볼 수 있게 됐어요.
오늘은 이 새 기능을 포함해서, 전세 계약 전·계약 당일·잔금일에 꼭 확인할 것들을 순서대로 정리해 볼게요.

Photo: Francisco Anzola, CC BY 2.0, via Wikimedia Commons

9월부터 달라진 안심전세앱, 뭐가 바뀌었나

국토교통부가 올해 6월 18일에 발표하고 9월부터 서비스를 시작한 내용이에요.
예전에는 집주인 동의를 받아서 세무서, 주민센터, 등기소를 따로따로 돌아야 했던 정보를, 이제 앱에서 주소만 입력하면 한 번에 볼 수 있게 됐어요.

주택 위험도
- 시세와 보증금, 선순위 보증금(근저당·최우선변제금 등)을 비교해서 보증금을 못 돌려받을 위험이 있는 집인지 알려줘요
- 불법 건축물 여부도 표시돼요

임대인 위험도
- 국세·지방세 체납 여부
- 대출 연체 여부
- 전세보증 가입 가능 여부와 보증사고 건수

이 두 가지를 종합해서 안전·주의·위험 세 단계로 보여 줘요.
등기부, 확정일자부, 전입세대정보, 건축물대장 등 57종의 행정정보를 실시간으로 연계한 결과라고 해요.

한 가지 알아 두실 점이 있어요.
집주인의 체납·신용 정보는 개인정보라서 일반 임대인은 앱을 통해 동의를 요청해야 볼 수 있어요.
다만 HUG가 보증사고를 내서 관리 중인 이른바 '악성 임대인'은 성명·연령대·주소만으로 동의 없이 조회가 돼요.

그러니까 집주인이 "앱 동의는 좀…" 하고 거절한다면, 그 자체가 하나의 신호예요.
숨길 게 없는 집주인은 보통 흔쾌히 눌러 주거든요.

앞으로 다방·직방·KB부동산 같은 민간 플랫폼에도 이 정보를 연계하는 방안을 검토 중이라고 하니, 매물 검색 단계부터 위험 신호를 보게 될 날도 멀지 않아 보여요.

계약 전: 집주인이 보여 줘야 하는 두 가지

앱과 별개로, 법으로 정해진 집주인의 의무가 있어요.
주택임대차보호법 제3조의7 '임대인의 정보 제시 의무'예요.

계약을 맺기 전에 집주인은 세입자에게 이걸 보여 줘야 해요.

1. 선순위 보증금 정보: 그 집(건물)에 나보다 먼저 들어와 있는 세입자들의 보증금 규모(확정일자 부여 현황)
2. 납세 증명서: 국세·지방세를 밀리지 않았다는 증명. 증명서 대신 세입자가 세무서·지자체에서 열람하는 데 동의하는 것으로 갈음할 수도 있어요

이건 "부탁"이 아니라 "의무"예요.
그런데도 현장에서는 "그런 거 안 해도 돼요"라며 넘어가는 경우가 여전히 있어요.
정중하게, 그러나 확실하게 요구하세요.

그리고 계약 후에도 방법이 있어요.
보증금이 1,000만 원을 넘는 계약이라면, 계약 후에는 집주인 동의 없이도 세무서에서 미납 국세를 열람할 수 있어요.
열람 사실은 집주인에게 사후 통보되니, 이 점은 미리 알고 계시면 돼요.

Photo: Blogtrepreneur, CC BY 2.0, via Wikimedia Commons

계약 전: 내가 직접 확인할 것

앱이 편해졌다고 해서 서류를 아예 안 보는 건 곤란해요.
아래 항목은 직접 눈으로 확인하세요.

등기부등본
- 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있어요
- 갑구(소유권)에서 소유자와 계약 상대방이 같은 사람인지, 가압류·가처분·경매 기록이 없는지
- 을구(권리)에서 근저당 채권최고액이 얼마인지
- 신탁 등기가 있으면 신탁회사의 동의 없는 계약은 무효가 될 수 있으니 반드시 확인

시세와 전세가율
- 아파트는 KB·한국부동산원 시세, 빌라·다가구는 인근 실거래가와 감정가를 참고
- 보증금 + 근저당 채권최고액이 시세의 70~80%를 넘으면 신중해야 해요
- 빌라는 시세 자체가 불투명해서 안심전세앱의 시세 비교 기능이 특히 유용해요

건축물대장
- 불법 건축물(위반건축물) 표시가 있으면 전세보증 가입이 안 될 수 있어요
- 정부24에서 무료로 열람돼요

공인중개사 등록 여부
- 시·군·구청 또는 국가공간정보포털에서 등록된 중개사무소인지 확인
- 사무실 벽에 걸린 등록증 이름과 실제 상담하는 사람이 같은지도 보세요

전세보증금 반환보증, 가입 가능한 집인지 먼저 보세요

전세사기 방어의 마지막 보루가 전세보증금 반환보증이에요.
집주인이 보증금을 안 돌려주면 HUG(주택도시보증공사)가 대신 돌려주고 집주인에게 청구하는 제도죠.

2026년 HUG 기준으로 알아 두실 조건이에요.

• 보증금 한도: 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하
• 전세가율: 보증금과 선순위 채권을 합쳐 주택가격의 90% 이내
• 주택가격 산정: 공시가격의 126%를 적용하는 방식이 있어서, 공시가격이 낮은 빌라는 보증금이 조금만 높아도 가입이 막힐 수 있어요
• 계약 기간: 1년 이상
• 신청 시기: 신규·갱신 모두 계약 기간의 절반이 지나기 전에 신청

여기서 실전 팁 하나예요.
계약하기 전에 이 집이 보증 가입이 되는 조건인지 먼저 따져 보세요.
"일단 계약하고 나중에 보증 들어야지" 했다가 가입이 거절되면, 그때는 이미 계약금이 들어간 뒤예요.

HF(주택금융공사)와 SGI서울보증도 비슷한 상품이 있고, 한도와 보증료가 조금씩 달라요.
계약 전 세 곳 조건을 비교해 보시는 걸 권해요.

Photo: Ox1997cow, CC BY-SA 4.0, via Wikimedia Commons

계약서 특약, 이 문구는 꼭 넣으세요

계약서의 특약은 나중에 문제가 생겼을 때 나를 지켜 주는 문장이에요.
전문가들이 공통으로 권하는 특약은 이런 것들이에요.

• "임대인은 잔금일 다음 날까지 근저당 설정 등 권리 변동을 하지 않으며, 위반 시 임차인은 계약을 해제하고 계약금과 보증금 전액을 반환받는다"
• "전세보증금 반환보증 가입이 불가한 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 수령한 금액을 전액 반환한다"
• "임대인의 국세·지방세 체납이 확인될 경우 임차인은 계약을 해제할 수 있다"
• 안심전세앱에서 '주의·위험' 등급이 나왔거나 집주인이 동의를 거부했다면 위 특약은 더더욱 필수예요

특약을 넣자고 했을 때 집주인이 화를 내면, 그 계약은 다시 생각해 보세요.
정상적인 집주인에게 이 특약은 아무 손해가 없거든요.

잔금일: 전입신고와 확정일자는 "그날" 처리

여기가 가장 많이 실수하는 대목이에요.

전입신고와 확정일자를 받아야 세입자의 대항력(집이 팔려도 계속 살 권리)과 우선변제권(경매 시 먼저 배당받을 권리)이 생겨요.
그런데 현행법상 대항력은 전입신고를 한 다음 날 0시부터 효력이 생겨요.
반면 근저당은 등기 접수 즉시 효력이 생기고요.

이 하루 차이를 악용해서, 세입자가 잔금 치르고 전입신고한 그날 오후에 집주인이 대출을 받고 근저당을 잡는 사례가 있었어요.
그래서 정부가 전입신고 '처리 시' 바로 대항력이 생기도록 법 개정을 추진하고 있는데, 이 글을 쓰는 9월 초 기준으로는 아직 통과 여부를 확인하지 못했어요.
현행 규정을 기준으로 이렇게 움직이시는 게 안전해요.

1. 잔금 치르기 직전에 등기부등본을 한 번 더 열람해서 계약 때와 달라진 게 없는지 확인
2. 잔금을 치르자마자 같은 날 전입신고 + 확정일자를 받기 (정부24 온라인 또는 주민센터, 확정일자는 인터넷등기소에서도 가능)
3. 전세보증 가입도 미루지 말고 바로 신청
4. 위에서 말한 "잔금일 다음 날까지 권리 변동 금지" 특약을 넣어 두면 그 하루의 공백도 어느 정도 막을 수 있어요

이사 당일은 정신이 없어서 주민센터 가는 걸 잊기 쉬워요.
이삿짐 트럭 기사님께 커피 한 잔 사 드리는 것보다 이게 먼저예요.

마무리 체크리스트

한 장으로 정리하면 이래요.

계약 전
- 안심전세앱에서 주소 입력 → 안전·주의·위험 등급 확인, 집주인 동의 요청
- 집주인에게 선순위 보증금 정보 + 납세증명서 요구 (법적 의무)
- 등기부등본·건축물대장 직접 확인, 시세 대비 전세가율 계산
- 전세보증 가입 가능 조건인지 사전 확인

계약 당일
- 소유자 본인(또는 위임장 갖춘 대리인)과 계약, 등록 중개사 확인
- 권리 변동 금지·보증 가입 불가 시 무효 특약 삽입

잔금일
- 등기부등본 재열람 → 잔금 → 당일 전입신고·확정일자 → 보증 가입 신청

전세 계약은 "믿음"이 아니라 "확인"으로 하는 거예요.
집주인이 좋은 분인지는 알 수 없지만, 서류는 거짓말을 안 하니까요.
올가을 이사하시는 분들, 짐보다 서류 먼저 챙기시길 바라요.

※ 이 글은 2026년 9월 초 기준 국토교통부 보도자료, 주택임대차보호법, HUG 전세보증금반환보증 안내를 참고해 작성했습니다. 보증 가입 조건과 앱 서비스 내용은 변경될 수 있으니 계약 전 HUG 안심전세앱과 각 기관 공식 안내를 확인하세요. 개별 계약의 법적 판단이 필요한 경우 법률 전문가와 상담하시기 바랍니다.